Nouvelles règles, nouveaux tribunaux… Le bail 3-6-9 commence-t-il à vaciller ?
Entrées en vigueur depuis le 1er janvier 2025, les nouvelles règles sur les baux commerciaux étaient passées plutôt discrètement… jusqu’à ce que le Ministère de l’Économie les mette en lumière dans sa newsletter d’avril avec un renvoi vers la page dédiée sur Service-Public.fr. Clarification des conditions de renouvellement, encadrement plus strict des prolongations tacites, apparition de nouveaux tribunaux pour trancher les litiges… Autant de signaux faibles qui laissent penser que le bail 3-6-9, pilier rigide de l’immobilier pro, commence sérieusement à faire débat.
Des règles plus claires sur la fin ou le renouvellement du bail
Premier changement majeur en 2025 : la tacite prolongation du bail est désormais mieux encadrée. Avant, quand le bail arrivait à son terme sans réaction du bailleur ni du locataire, il se prolongeait automatiquement… sans que personne ne sache trop ce que cela impliquait. C’est toujours le cas, mais le processus est désormais balisé : « le bail commercial se poursuit aux mêmes conditions », indique la Direction de l’information légale et administrative, avec la possibilité pour l’une ou l’autre des parties d’y mettre fin à tout moment, à condition d’envoyer un congé avec six mois de préavis, pour le dernier jour d’un trimestre civil.
Si le bailleur souhaite proposer un nouveau loyer, il doit le faire via un acte de commissaire de justice, au moins six mois avant la date d’expiration du bail. Idem pour le locataire, qui peut, lui aussi, demander un renouvellement à son initiative, à condition de respecter le délai. Dans les deux cas, le nouveau loyer est plafonné à l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Mais si le bail dépasse 12 ans — ce qui peut arriver en cas de prolongation tacite — le loyer peut alors être fixé à la « valeur locative », une formule polie pour dire qu’il pourra être largement revu à la hausse.
Un nouveau juge pour les litiges économiques
Deuxième nouveauté : dans douze villes pilotes, les traditionnels tribunaux de commerce laissent la place aux tribunaux des activités économiques (TAE). Leur mission ? Traiter les litiges liés aux baux commerciaux en lien avec une procédure collective (dépôt de bilan, redressement judiciaire, etc.) mais aussi gérer les cas concernant les associations, agriculteurs, professions libérales ou sociétés civiles. Le ministère parle d’une expérimentation, prévue de 2025 à 2028, dans des villes comme Paris, Lyon, Marseille, Nanterre ou Nancy.
Pourquoi c’est important ? Parce que ces TAE disposent de compétences élargies. Ils peuvent intervenir sur des cas complexes de résiliation de bail pour impayés, de désaccord sur une indemnité d’éviction, ou encore de renégociation de loyers dans le cadre d’un mandat ad hoc. En clair, la justice s’adapte (enfin) à la réalité économique et aux profils variés des structures locataires.
Vers un assouplissement du modèle 3-6-9 ?
Rien dans ces évolutions ne remet officiellement en cause le bail commercial classique, avec ses fameuses périodes triennales. Mais dans les faits, la mécanique se desserre. La tacite prolongation est désormais pensée comme une solution temporaire, flexible, où chacun peut partir avec un préavis raisonnable. Les tribunaux compétents sont repensés pour mieux accompagner les entreprises en difficulté. Et les règles du jeu sont clarifiées pour éviter les zones grises ou les abus.
Faut-il y voir les prémices d’une réforme plus large du bail 3-6-9 ? Ce n’est pas encore à l’agenda législatif, mais le terrain est prêt. Ce format, qui a longtemps offert un équilibre entre stabilité pour le bailleur et sécurité pour le locataire, semble de moins en moins adapté à une économie du travail flexible, des cycles plus courts et des besoins immobiliers en perpétuelle évolution. Dans ce contexte, 2025 pourrait bien marquer un tournant silencieux… mais décisif.
