Le bureau opéré : l’espace de travail devient un service

Découvrez le bureau opéré : un espace de travail clé en main, flexible et stimulant, offrant des avantages économiques pour les entreprises et leurs employés.

Le bureau opéré, vous connaissez ? Ce concept novateur transforme le paysage de l’immobilier d’entreprise en combinant le meilleur du coworking et du bureau traditionnel. C’est un espace privatif, clé en main, entièrement dédié à une seule entreprise, avec une flexibilité et des services inclus qui répondent aux besoins modernes des entreprises. Après la pandémie, il s’est imposé comme une solution agile et adaptée aux nouveaux modes de travail.

En 2022, le Bureau Opéré (ou BOP) a connu une croissance impressionnante, avec une augmentation de 75% du nombre d’espaces disponibles, représentant près de 200 000 m² de bureaux rien qu’à Paris. En 2024, il continue sa progression avec +23 % de surface supplémentaire, pour atteindre 357 429 m² selon Ubiqdata. Ce nouveau standard du marché de l’immobilier de bureau a su séduire un grand nombre d’entreprises et d’acteurs de l’immobilier tertiaire ou du coworking, qui voient dans le BOP une solution adaptée aux nouvelles formes de travail.

Qu’est-ce qu’un bureau opéré ? Petite définition…

Le bureau opéré est une solution hybride entre le coworking et la location classique. Il s’agit d’un espace de travail privatif, entièrement aménagé et géré par un prestataire pour votre entreprise. Vous profitez ainsi de bureaux cloisonnés et en open-space, de salles de réunion, ainsi que de nombreux services inclus : internet haut débit, mobilier, entretien, maintenance et même le café. Tout est conçu pour que vous puissiez vous concentrer sur votre activité, pendant que l’opérateur gère l’espace au quotidien.

Ce modèle est inspiré par le succès du coworking, mais il s’en distingue par son caractère exclusivement privatif et personnalisé. « Même pour quatre ou cinq postes, les clients veulent aujourd’hui leur propre espace privatif, entièrement personnalisé, à leurs couleurs », observe Stéphane Adnet, directeur général d’InSitu et n°2 du secteur. « On est sorti du modèle standardisé du coworking. »

Il est à noter que 50 % des bureaux opérés sont aujourd’hui gérés par des acteurs issus du coworking, comme Deskeo ou Morning. Ces acteurs ont adapté leur offre pour répondre aux besoins des entreprises qui recherchent la confidentialité et l’indépendance. Cette double compétence peut parfois entretenir une confusion entre ces deux modèles.

Quelles différences avec le coworking ?

À première vue, le bureau opéré et le coworking semblent proches. Tous deux proposent des solutions flexibles avec des services inclus. Cependant, leur différence majeure réside dans la configuration des espaces et leur usage.

Dans un espace de coworking, vous partagez un lieu de travail avec d’autres entreprises ou freelances, favorisant les échanges et la communauté. En revanche, le bureau opéré est totalement privatif : l’espace est conçu exclusivement pour une seule entreprise, avec un aménagement personnalisé qui reflète son identité et ses besoins.

De nombreux acteurs du coworking, comme Deskeo ou Newton, proposent les deux types de service dans un même immeuble, avec des étages partagé en coworking et des étages réservés à des entreprises. Ce qui brouille parfois les frontières entre les deux concepts. Mais la distinction reste simple : le bureau opéré est pensé pour offrir un cadre confidentiel et sur mesure, tandis que le coworking privilégie la convivialité et le networking.

Les services inclus dans un bureau opéré

Mais qu’est-ce qui est exactement inclus dans un bureau opéré ? La liste est longue : maintenance technique, accès par badge, service d’entretien, électricité, eau, taxe foncière, office manager, gestion du courrier, assurance, connexion internet à très haut débit, mobilier, aménagement, rangements, matériel multimédia, café / tisanerie, et même une conciergerie. Tout est pensé pour que vous puissiez vous concentrer sur ce qui compte vraiment : votre travail.

Les avantages du Bureau Opéré

Le Bureau Opéré offre de nombreux avantages, tant pour le locataire que pour le bailleur. Pour le locataire, le BOP offre une confidentialité que le coworking ne peut pas offrir. Votre espace est le vôtre, vous pouvez le personnaliser à votre image, sans avoir à partager avec d’autres entreprises. De plus, le BOP offre une simplicité administrative : pas besoin de gérer plusieurs contrats pour les services. Tout est inclus dans le loyer. « Le client n’a plus besoin de s’endetter pour financer des cloisons, du mobilier ou un coffee corner. Tout est géré, tout est mutualisé. C’est nous qui prennons la dette à sa place », résume Stéphane Adnet, d’InSitu. Enfin, le BOP offre une flexibilité en termes de durée d’engagement : vous pouvez louer pour quelques mois, ou pour plusieurs années, selon vos besoins.

Pour le bailleur, le Bureau Opéré offre également des avantages. Il permet de valoriser les actifs immobiliers, en offrant un service clé en main qui attire les entreprises. De plus, le bailleur n’a pas à se soucier de la recherche d’un locataire, ou de la gestion des travaux : tout est pris en charge par l’opérateur du Bureau Opéré.

Bref, le BOP est une solution gagnant-gagnant pour les locataires et les bailleurs. Il offre une flexibilité et une simplicité qui répondent aux besoins des entreprises modernes, tout en offrant une valeur ajoutée pour les bailleurs.

Le bureau opéré, pour qui ?

Le bureau opéré est particulièrement adapté à certaines entreprises. Les décideurs qui souhaitent gagner du temps et se concentrer sur leur cœur de métier apprécieront la simplicité du bureau opéré. Les entreprises en pleine croissance ou en transition trouveront dans le bureau opéré une solution flexible qui s’adapte à leurs besoins.

Les start-up et PME pourront créer leur culture d’entreprise dans un espace qui leur est dédié. Enfin, les entreprises qui souhaitent créer des hubs dans différentes villes ou mettre à disposition des bureaux par équipe en région trouveront dans le bureau opéré une solution flexible et indépendante.

Combien coûte un bureau opéré ?

En 2022, le prix moyen mensuel d’un poste de travail dans un Bureau Opéré s’élevait à 630 euros à Paris selon le baromètre d’Ubiq. En région, les tarifs sont autour de 400 € / mois et par poste de travail : 340 € à Lille, 450 € à Lyon, 360 € à Marseille, 380 € à Bordeaux et 360 € à Rennes.

Tarifs moyens d’un poste de travail en bureau opéré en 2022 selon Ubiq

Ces chiffres peuvent sembler élevés à première vue. Mais attention, ne vous y trompez pas ! Le Bureau Opéré n’est pas seulement un espace de travail. C’est un package tout-en-un qui inclut l’électricité, l’eau, l’internet, le ménage, la sécurité et parfois même le café et les collations.

Quand on fait le calcul, le Bureau Opéré peut s’avérer être une option plus économique à long terme. Plus besoin de gérer plusieurs contrats, de négocier avec différents fournisseurs ou de s’inquiéter des coûts imprévus. Avec le Bureau Opéré, vous savez exactement combien vous payez chaque mois.

Ubiq a d’ailleurs comparé deux offres similaires en 2024 dans le 2e arrondissement de Paris, sur des surfaces équivalentes d’environ 400 postes : résultat, le bureau opéré revient à 830 € HT par poste et par mois, contre 885 € HT en bail traditionnel une fois toutes les charges et les investissements amortis sur six ans. Oui, même avec tous les services inclus, le bureau opéré peut coûter moins cher que le bail classique​.

Et surtout, avec la flexibilité du contrat, vous adaptez votre espace à vos besoins, sans vous enfermer dans un bail 3-6-9. Une solution qui offre de la visibilité sans rigidité.

Les principaux acteurs du Bureau Opéré en France

Le marché du Bureau Opéré en France est dominé par plusieurs acteurs majeurs. En 2024 selon Ubiq, les dix plus gros acteurs du marché étaient :

1. Deskeo (64 espaces, 73 514 m²)
2. InSitu (11 espaces, 52 281 m²)
3. MyFlexOffice (92 espaces, 33 835 m²)
4. Hiptown (35 espaces, 32 550 m²)
5. Volum (67 espaces, 24 238 m²)
6. Les Nouveaux Bureaux (25 espaces, 20 250 m²⁾
7. Morning (13 espaces, 19 100 m²)
8. Snapdesk (35 espaces, 14 427 m²⁾
9. WeWork (3 espaces, 12 845 m²)
10. Yourplace (13 espaces, 12 173 m²)

Ces acteurs ont su se démarquer par leur capacité à offrir des espaces de travail flexibles et personnalisés, répondant aux besoins spécifiques de chaque entreprise. Ils ont également su intégrer la chaîne de valeur de l’aménagement, du design et des travaux au sein de leurs espaces, leur permettant d’être agiles et de transformer rapidement un espace pour le personnaliser totalement pour une seule entreprise.

Les tendances du bureau opéré : vers une personnalisation accrue et une démarche éco-responsable

En 2024, le bureau opéré a continué sa progression pour atteindre plus de 350 000 m² avec l’arrivée de nouveaux acteurs et le développement des opérateurs existants. Ce phénomène risque de s’amplifier avec de nouveaux opérateurs, notamment issus du coworking, et une augmentation de la demande.

Une développement à Paris et en région

Le bureau opéré est une tendance encore très parisienne. La capitale concentre encore 70% des surfaces selon le baromètre Ubiqdata 2024. Cependant, avec la croissance de la demande de bureaux flexibles en région et la saturation en Île-de-France, l’offre de bureaux flexibles en région s’étoffe avec l’arrivée des acteurs du Bureau Opéré. Deskeo et MyFlexOffice, deux acteurs majeurs du BOP, sont déjà présents dans plusieurs grandes villes, annonçant une forte croissance et l’apparition de nouveaux acteurs sur ce nouveau standard du marché dans les années à venir.

La personnalisation des espaces de travail

Les bureaux opérés sont de plus en plus personnalisables, afin de répondre au mieux aux besoins et aux préférences des employés. Les entreprises peuvent ainsi choisir le mobilier, les équipements ou les services qui correspondent à leur activité et à leurs valeurs. Cette personnalisation permet également de créer un espace de travail unique, qui reflète l’identité de l’entreprise et renforce la cohésion d’équipe.

Une démarche éco-responsable

Le bureau opéré s’inscrit également dans une démarche éco-responsable, avec une attention particulière portée à la gestion des déchets, à l’utilisation de matériaux écologiques ou encore à la réduction de la consommation d’énergie. Cette approche permet aux entreprises de limiter leur impact environnemental tout en améliorant leur image auprès de leurs clients et partenaires.

Le bureau opéré est parti pour durer

Le bureau opéré s’impose comme une solution incontournable dans un monde du travail en pleine mutation. Il allie flexibilité, indépendance et qualité de vie au travail, tout en permettant aux entreprises de préserver leur identité. Avec un développement rapide en région et une popularité croissante auprès des start-up, PME et grandes entreprises, le BOP redéfinit les standards de l’immobilier d’entreprise. Une nouvelle façon de travailler, en phase avec les défis de l’après-Covid.