IWG tisse sa toile et accélère : le leader du flex office veut couvrir toute la France

Déjà leader du bureau flexible, IWG accélère encore en France avec un modèle en gestion, un portefeuille multimarques et 100 signatures visées en 2026.

IWG ne se contente pas de sa place de numéro 1. Le groupe britannique, pionnier du bureau flexible depuis 1989, continue d’accélérer en France, avec une stratégie bien rodée : un réseau solide construit patiemment en près de 40 ans, un portefeuille de marques taillé pour répondre à tous les usages, la généralisation des contrats de gestion… et un contexte de marché qui n’a jamais été aussi favorable à la flexibilité.

Quels leviers active le leader pour maintenir son avance ? De Regus à HQ en passant par Spaces ou Signature, comment se positionnent ses différentes marques sur le marché ? Et pourquoi ce modèle en gestion séduit autant d’acteurs ? Entretien avec Christelle Dervahanian, à la tête d’IWG France depuis janvier.

Une croissance rapide portée par un modèle éprouvé

IWG n’en est pas à son coup d’essai. Fondé en 1989 par Mark Dixon, le groupe s’est construit pas à pas, avec une vision simple mais longtemps en avance sur son temps : offrir des espaces de travail flexibles partout dans le monde. Aujourd’hui, cette intuition initiale résonne pleinement avec les nouvelles attentes des entreprises et des actifs. « Ce n’est pas une mode, mais une tendance de fond », insiste Christelle Dervahanian, directrice générale France depuis janvier 2025.

Regus, une marque d’IWG, le leader mondial des espaces de travail partagés

Présent dans 120 pays, avec plus de 5 500 centres et 14 marques, IWG s’impose comme le leader mondial du bureau flexible. Et la France n’est pas un marché secondaire : c’est le troisième du groupe, derrière les États-Unis et le Royaume-Uni. Avec 142 centres ouverts fin septembre, et 151 attendus d’ici la fin de l’année, le groupe accélère comme jamais. « Nous en avons ouvert plus ces six derniers mois que pendant les dix premières années d’existence du groupe », rappelait récemment Mark Dixon.

Cette accélération repose sur un modèle désormais bien rodé. Contrairement aux réseaux décentralisés ou aux groupements d’indépendants, IWG capitalise sur une organisation intégrée. Toutes les fonctions support (commercial, juridique, marketing, IT, etc.) sont centralisées, ce qui permet aux équipes locales de se concentrer sur l’exploitation des sites et la satisfaction client. Et c’est précisément ce savoir-faire que le groupe met aujourd’hui à disposition de ses partenaires via des contrats de gestion, nouvelle clé de voûte de sa stratégie de développement.

D’autant que la marge de progression reste considérable. Selon plusieurs observateurs du marché, le bureau flexible représente aujourd’hui à peine 5 % du parc tertiaire en France. « Il y a encore cinq ans, on était à 2 %, rappelle la directrice générale. Le potentiel reste énorme. » Pour IWG, le moment est donc venu de prendre une longueur d’avance.

Un bureau flexible à proximité : la promesse territoriale d’IWG

La stratégie d’IWG repose sur une conviction simple : partout où il y a des actifs, il doit y avoir une solution de bureau flexible à proximité. Et cette proximité ne se limite pas aux grandes métropoles. « Toutes les villes de plus de 20 000 habitants avec une population de cols blancs intéressante sont concernées », précise Christelle Dervahanian. Le déploiement se fait de manière progressive, en priorité dans les grandes agglomérations, puis dans les villes moyennes où la demande monte en puissance.

Regus à Aix les Milles

Ces derniers mois, le groupe a ouvert de nouveaux centres à Bourges, Metz, Grenoble, ou encore en Île-de-France à Suresnes, Levallois-Perret et Cachan. Autant de localisations qui témoignent d’une volonté d’irriguer l’ensemble du territoire, en visant aussi bien les centres-villes que les zones à fort potentiel en périphérie. IWG cible notamment les quartiers résidentiels et les bassins d’emploi situés hors des traditionnels quartiers d’affaires, là où le besoin d’un bureau proche de chez soi devient le plus fort.

Avec 25 ouvertures prévues en 2025 et l’ambition de doubler ce chiffre dès l’année prochaine, le groupe entend poursuivre son maillage sans relâche, en allant là où il n’est pas encore implanté. Et ainsi faire du bureau flexible un levier concret de la ville du quart d’heure. « On veut vraiment l’appliquer, affirme la directrice générale. L’idée, c’est que plus personne ne soit obligé de passer une heure et demie dans les transports pour aller travailler. »

Le contrat de gestion, levier discret mais central

Ceux qui suivent de près les ouvertures de centres IWG l’auront remarqué : beaucoup de nouveaux sites ne sont plus ouverts en propre, mais avec des partenaires locaux. « Aujourd’hui, le contrat de gestion représente la grande majorité de notre développement en France », confirme Christelle Dervahanian. Cette formule permet au groupe d’aller vite, de mailler finement le territoire et de répondre à la demande croissante d’espaces flexibles… sans immobiliser de capitaux lourds. IWG s’appuie pour cela sur des partenariats avec des foncières, des SCPI, des promoteurs, ou même des opérateurs déjà installés qui souhaitent confier la gestion de leur site.

La logique est simple. Le propriétaire met à disposition les locaux, IWG gère l’exploitation, et lui reverse une part des revenus générés. Une solution qui séduit aussi bien des investisseurs souhaitant valoriser leurs actifs tertiaires, que des espaces indépendants en quête d’un modèle plus solide. « Beaucoup de professionnels se lancent dans le bureau flexible sans en mesurer toutes les exigences. Ce n’est pas un métier immobilier, c’est un métier de service », rappelle la directrice générale.

Ce modèle offre aussi une autre garantie : assurer une expérience client homogène dans tous les centres, quelle que soit leur localisation ou leur marque. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles IWG privilégie aujourd’hui ce format de gestion directe, plutôt que la franchise, même si quelques franchisés subsistent encore dans le réseau.

Regus, HQ, Spaces… Six marques pour couvrir tous les besoins

Ceux qui s’y perdent un peu entre Regus, HQ, Spaces, Signature, Factories ou Stop&Work ne sont pas les seuls. Même sur le terrain, la diversité des enseignes du groupe IWG soulève des questions. Pourtant, à l’image d’un groupe hôtelier comme Accor, chaque marque a son positionnement, son public, son implantation cible.

Espace coworking Regus à Gentilly – DR

Regus reste la marque historique. Présente depuis 1989, elle continue d’incarner l’ADN du groupe : des centres d’affaires professionnels, souvent situés dans des quartiers tertiaires bien desservis, avec des bureaux fermés, des salles de réunion et des services partagés. HQ, c’est l’entrée de gamme. On la retrouve principalement en périphérie des grandes villes ou dans des quartiers résidentiels, avec une offre plus simple, pensée pour les TPE, indépendants ou petites équipes à la recherche d’une solution économique et fonctionnelle.

Signature Bordeaux

Spaces joue une autre carte : celle de la modernité et de la créativité. Cette marque, rachetée par IWG en 2016, propose des espaces ouverts, communautaires, souvent très design, avec un accent mis sur la collaboration. C’est la réponse directe d’IWG à des acteurs comme WeWork. Ces centres font généralement plus de 2500 m². Signature vise le très haut de gamme. Les adresses sont prestigieuses — Grands Hommes à Bordeaux, Trocadéro à Paris, Cours de la Liberté à Lyon… — et les aménagements à la hauteur. Ici, tout est pensé pour une clientèle exigeante, en quête de calme, de standing et de discrétion.

Le centre Factories (IWG) à Malakoff

Factories, c’est une marque plus récente, développée en partenariat avec Perial Asset Management. Implantée principalement en région parisienne, elle propose des espaces proches de Regus dans leur fonctionnement, mais avec un design un peu plus coloré et une dimension partenariale assumée. Enfin, Stop&Work fut l’une des premières tentatives du groupe pour s’implanter dans des tiers-lieux de proximité, avec une orientation grand public. La marque reste présente, mais n’est plus au cœur du développement actuel.

Ce portefeuille à six marques permet à IWG de s’adapter finement à la diversité des usages, des territoires et des profils d’entreprises. Une force stratégique dans un marché en mutation, où le “one size fits all” n’a plus sa place.

Un groupe déjà lancé… et qui accélère encore

Déjà leader sur le marché français, IWG est lancé à pleine vitesse. Et pourtant, il accélère encore, sans regarder dans le rétroviseur. En 2026, il vise une centaine de signatures, avec une stratégie de déploiement structurée, mais ouverte. Car si le plan est clair, le développement reste opportuniste. Nouveaux formats (par exemple dans les lieux de passages comme les gares ou les aéroports), nouveaux territoires, nouveaux partenaires… tout peut s’envisager, pourvu que la cohérence et la qualité de service soient au rendez-vous.

Spaces Opéra Paris

Le marché, lui, continue de bouger. Même à Paris, la vacance locative tertiaire atteint désormais 6 à 7 %, contre 2 % il y a quelques années. Une évolution qui pousse de plus en plus de bailleurs à repenser leurs actifs et à envisager le bureau flexible comme un levier de rétention ou de valorisation. « Si vous voulez garder vos locataires plus longtemps, proposez-leur un modèle flexible dans votre immeuble », insiste Christelle Dervahanian.

L’ambition d’IWG reste intacte : permettre à toute personne, où qu’elle soit, d’avoir accès à un espace de travail à proximité. « Tout a été mis en place au fil des années pour pouvoir accélérer au bon moment », résume la directrice générale. Ce moment, pour IWG, semble justement arrivé.