Décret tertiaire : ce qui change en 2025 pour les immeubles de bureaux

Fin de la tolérance, premiers contrôles, plateforme renforcée… 2025 marque un tournant dans l’application du décret tertiaire.

Réduire sa consommation d’énergie n’est plus une option. Pour les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m², bureaux en tête, l’heure est à la mise en conformité. Avec la fin progressive de la période transitoire, les premières vérifications de résultats et une évolution réglementaire actée par l’arrêté du 1er août 2025, les obligations se précisent. Quelles sont les nouveautés concrètes ? Qui est responsable entre bailleurs et locataires ? Et surtout, comment s’y prendre ? Tour d’horizon.

Un cadre strict pour réduire les consommations dans le tertiaire

Adopté en application de la loi ÉLAN, le décret tertiaire (ou dispositif Éco Énergie Tertiaire) impose aux bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m² une réduction progressive de leur consommation d’énergie finale. L’objectif est de -40 % d’ici 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050.

La règle s’applique aussi bien aux bâtiments publics qu’aux immeubles privés, qu’il s’agisse de bureaux, de commerces, d’établissements de santé ou d’enseignement. Dans tous les cas, ce sont les propriétaires et les locataires qui doivent coopérer pour transmettre leurs données sur la plateforme OPERAT, pilotée par l’ADEME.

Deux voies sont possibles pour prouver sa conformité : soit réduire sa consommation par rapport à une année de référence (entre 2010 et 2019), soit respecter des valeurs absolues fixées par l’administration selon l’usage du bâtiment.

Si la logique est progressive, la règle est claire : les déclarations doivent être faites chaque année avant le 30 septembre, et les résultats seront suivis dans la durée. En cas de non-conformité, une mise en demeure peut être adressée, assortie d’une amende ou d’une inscription publique sur la liste des mauvais élèves.

Ce qui change en 2025 : une phase de transition qui s’achève

Si le décret tertiaire ne date pas d’hier, 2025 marque un tournant. L’arrêté du 1er août, publié au Journal officiel le 6 septembre 2025, introduit plusieurs ajustements techniques… et surtout un message clair : la période de rodage touche à sa fin.

Jusqu’ici, les obligations de résultats restaient théoriques. Cette année, les premières vérifications de trajectoire deviennent possibles. Les exploitants doivent désormais prouver qu’ils sont sur la bonne voie pour atteindre les -40 % d’ici 2030. En cas d’écart non justifié, des sanctions peuvent tomber. Le code de la construction prévoit deux leviers : une inscription sur un site officiel listant les entités non conformes (ce qui peut avoir un impact en termes d’image) et, en dernier recours, une amende administrative pouvant aller jusqu’à 7 500 € par entité légale et par bâtiment.

Autre évolution importante : la plateforme OPERAT devient la référence unique. Les anciens modèles d’attestations sont supprimés. Tout passe désormais par la déclaration numérique en ligne, y compris les coefficients de conversion et les facteurs d’émission.

Enfin, une dernière souplesse est accordée : jusqu’au 1er juillet 2026, l’attestation annuelle et l’affichage public restent facultatifs. Mais ce sursis ne doit pas masquer l’enjeu. Pour les entreprises, c’est le moment ou jamais de structurer leur plan d’action.

Concrètement, comment s’y mettre quand on gère un immeuble de bureaux ?

Face à la complexité du dispositif, une chose est sûre : impossible d’agir seul. Le décret tertiaire repose sur une logique de co-responsabilité entre propriétaires et locataires. Dans un immeuble multi-occupants, la clé est de s’organiser collectivement.

Première étape : désigner un référent “décret tertiaire”, côté bailleur comme côté preneur. Ce rôle est essentiel pour centraliser les données, assurer les déclarations sur la plateforme OPERAT et suivre les performances dans le temps.

Deuxième enjeu : accéder aux bonnes données de consommation. Cela suppose souvent d’installer des compteurs divisionnaires, de croiser les factures d’énergie et de s’accorder sur la répartition entre parties communes et privatives. Sans données fiables, pas de pilotage possible.

Ensuite vient le temps de l’action. Inutile de viser tout de suite les -40 % si rien n’a encore été fait. Il faut commencer par un audit énergétique ciblé, identifier les usages les plus consommateurs, et hiérarchiser les leviers : amélioration de l’enveloppe (isolation, vitrage), pilotage des systèmes (chauffage, ventilation, clim), sensibilisation des occupants, etc.

Certains gestes sont simples, peu coûteux, et pourtant efficaces comme abaisser la température de consigne, couper les équipements la nuit, moderniser l’éclairage, revoir les plages horaires de ventilation. D’autres nécessitent un investissement, mais peuvent être accompagnés (CEE, aides locales, financements verts). Enfin, ne pas oublier la traçabilité. Le décret ne récompense pas les bonnes intentions, mais les résultats mesurés. Toute amélioration doit être suivie, documentée, justifiée. C’est là que la plateforme OPERAT prend tout son sens.