C’était la grosse rumeur du début de l’été. C’est désormais officiel : IWG, maison mère de Regus et Spaces, met la main sur Wojo. Une opération majeure qui renforce encore le poids du leader mondial du travail flexible en France et confirme l’accélération de la consolidation du marché.
Cette fois, ce n’est plus une rumeur. International Workplace Group (IWG) vient officiellement de mettre la main sur Wojo, jusqu’ici détenu conjointement par Accor et Bouygues Immobilier. L’opération était attendue depuis plusieurs semaines.
Dès la fin du mois de juin, CoStar et Business Immo avaient révélé l’existence de discussions avancées entre les deux groupes. Il ne manquait plus qu’un élément essentiel pour boucler le dossier : le feu vert de l’Autorité de la concurrence. Celui-ci est arrivé cet été. Dans une décision du 13 juillet, dont le sens a été rendu public le 15 juillet, l’Autorité a autorisé sans condition la « prise de contrôle exclusif de la société Wojo par le groupe IWG ». La procédure a même été traitée sous forme simplifiée.
Quelques semaines plus tard, IWG peut donc officialiser l’opération. Et elle n’a rien d’anecdotique. Selon le dernier Ubiqdata, IWG occupe déjà la première place du marché français du coworking, devant Morning et WeWork. Wojo pointe à la quatrième place. Autrement dit, le numéro un vient de racheter le numéro quatre.
IWG accélère encore en France
Avec Wojo, IWG ajoute 186 espaces de travail flexibles supplémentaires à son réseau mondial, qui compte désormais plus de 6 000 sites sous contrat dans plus de 120 pays. Mais c’est surtout en France que l’opération change de dimension.
Le groupe disposait déjà d’un maillage sans équivalent à travers ses différentes marques Regus, Spaces, HQ, Signature ou encore Stop & Work. Wojo vient ajouter un réseau particulièrement dense et une marque bien identifiée sur le marché français.
Les chiffres d’Ubiq permettent de mesurer le poids des deux acteurs. IWG représentait à lui seul plus de 263 000 m² d’espaces flexibles dans le dernier classement Ubiqdata. Wojo en pesait près de 99 000 m². À périmètre comparable, les deux ensembles représentent donc plus de 360 000 m². Une force de frappe difficile à égaler.
Cette acquisition s’inscrit surtout dans une stratégie d’expansion menée tambour battant par IWG. Le groupe multiplie les partenariats et les ouvertures, mais ne se contente plus de construire son réseau adresse après adresse.
En mars, il avait déjà acquis Design Offices, l’un des principaux opérateurs allemands, fort de près de 50 implantations. Quelques mois plus tard, IWG reproduit donc l’opération en France en mettant la main sur une marque locale déjà installée, un portefeuille de clients existant et surtout un réseau immédiatement opérationnel.
Dans un marché où la vitesse de déploiement et la densité du maillage deviennent stratégiques, le calcul est plutôt efficace.
Wojo apporte quelque chose qu’IWG n’avait pas vraiment
Mais réduire l’opération à une course aux mètres carrés serait passer à côté d’une partie de son intérêt. Car Wojo n’est pas seulement un réseau supplémentaire. Depuis sa création en 2015 sous le nom Nextdoor, puis son changement de nom en 2019, la marque a développé un positionnement assez différent de celui historiquement associé à Regus. Design, services, convivialité, communauté… Wojo a largement puisé dans les codes de l’hôtellerie pour construire son expérience utilisateur. Un héritage assez logique compte tenu de la présence d’Accor à son capital.
IWG le souligne d’ailleurs directement dans son communiqué. Wojo s’est, selon le groupe, construit une réputation en associant « des espaces de travail flexibles haut de gamme à l’univers de l’hôtellerie ». Pour IWG, cette dimension est particulièrement intéressante car le groupe sait déjà opérer des milliers d’espaces, industrialiser leur commercialisation et proposer à ses clients un réseau mondial. Wojo apporte une couche plus servicielle et plus hospitalière.
Christian Schmitz, directeur général d’IWG, parle ainsi d’une activité « hautement complémentaire » et estime que Wojo constitue « un excellent complément à la plateforme mondiale d’IWG dédiée au travail ».
Reste désormais à voir ce qu’IWG fera de cette singularité. Wojo l’assure de son côté : cette nouvelle étape doit lui permettre de porter « encore plus loin » ce qui fait son identité, à savoir « des lieux inspirants, une hospitalité unique et une vision profondément humaine du travail ».
Accor sort du coworking… sans vraiment en sortir
L’autre intérêt majeur de l’opération se trouve peut-être du côté d’Accor. Le groupe hôtelier cède bien Wojo, mais ne tourne pas pour autant le dos au travail flexible, bien au contraire. IWG annonce que l’acquisition ouvre une « relation de long terme » avec Accor afin d’explorer de nouvelles possibilités de développement d’espaces de travail professionnels au sein de son réseau hôtelier.
Le montage est particulièrement intéressant pour Accor puisque le groupe se sépare d’une activité de coworking qui n’est pas son cœur de métier et de la complexité opérationnelle qui l’accompagne, tout en conservant la possibilité de valoriser ses hôtels comme lieux de travail. Et le potentiel est immense.
Pour un hôtel, transformer un lobby, une salle de réunion ou certaines surfaces disponibles en espaces de travail permet de générer des revenus supplémentaires en journée. Pour IWG, le réseau Accor offre une formidable porte d’entrée vers des milliers d’emplacements déjà existants.
Les deux groupes veulent ainsi profiter de deux évolutions qui se rejoignent : le développement du travail hybride et celui des déplacements professionnels mêlant davantage travail et loisirs.
« Qu’ils travaillent près de chez eux, voyagent pour affaires ou retrouvent leurs collègues entre deux déplacements, les professionnels s’attendent de plus en plus à disposer d’espaces de travail adaptés où qu’ils se trouvent », résume Christian Schmitz. L’hôtel devient alors potentiellement un nouveau maillon du réseau de bureaux flexibles.
Bouygues Immobilier referme dix ans d’histoire
L’opération marque également la fin d’une aventure commencée il y a plus de dix ans pour Bouygues Immobilier. En 2015, le promoteur lançait Nextdoor pour prendre position sur un marché du coworking encore émergent. Accor était ensuite entré au capital avant que l’entreprise ne devienne Wojo en 2019.
Dix ans plus tard, les deux actionnaires passent donc la main à un opérateur dont le métier est précisément de gérer et développer des réseaux d’espaces de travail flexibles. Le parcours est presque symbolique de l’évolution du marché.
Au milieu des années 2010, promoteurs, foncières et groupes hôteliers cherchaient à créer leurs propres concepts de coworking. Une décennie plus tard, alors que le secteur gagne en maturité, l’exploitation tend davantage à se concentrer entre les mains d’opérateurs spécialisés capables d’apporter une marque, une plateforme commerciale, une technologie et surtout une échelle internationale.
Le marché du coworking entre dans une nouvelle phase de consolidation
C’est finalement le principal enseignement de cette acquisition. Le coworking français continue de grandir, mais le marché change de physionomie. Après des années marquées par l’apparition de nouvelles marques, les grandes manœuvres se déplacent progressivement vers les rapprochements, acquisitions et partenariats. Et IWG dispose d’un avantage considérable dans cette bataille : sa taille.
Le groupe peut ouvrir de nouveaux sites, multiplier les contrats de management et les franchises, nouer des partenariats avec des propriétaires… tout en rachetant des opérateurs déjà établis lorsqu’une opportunité se présente.
Reste maintenant à savoir jusqu’où ira l’intégration de Wojo. IWG conservera-t-il durablement la marque et son identité ? Les clients Wojo pourront-ils accéder plus largement aux milliers d’espaces du groupe ? Et jusqu’où ira le partenariat avec Accor dans les hôtels ? Autant de réponses qui permettront de mesurer la véritable portée de l’opération.
