Du coworking à l’immobilier tertiaire, Morning change d’échelle

Le deuxième opérateur du coworking en France étend son périmètre et revendique désormais un rôle d’acteur global de l’immobilier tertiaire.

Janvier est traditionnellement le mois des bonnes résolutions. On promet de faire mieux, plus grand, plus loin. Chez Morning, visiblement, les résolutions pour 2026 ne tiennent pas sur un post-it. Elles s’affichent plutôt comme une feuille de route ambitieuse, structurée et assumée par le deuxième opérateur du coworking français. Mais au-delà des mètres carrés, c’est surtout le discours qui évolue. Morning ne parle plus seulement d’espaces de travail. Il parle désormais d’immobilier tertiaire, au sens large, et revendique une place sur toute la chaîne de valeur.

Aux origines de Morning : le coworking avant l’immobilier

Avant d’être un acteur de l’immobilier tertiaire, Morning est d’abord une histoire de coworking au sens presque originel du terme. Celui des débuts, des lieux bricolés, des communautés à fédérer et des événements à organiser pour faire vivre des espaces avant même qu’ils ne deviennent rentables.

Lorsque Morning est lancé en 2014, dans le sillage de Bureaux à Partager (devenu depuis Ubiq), le projet démarre avec peu de moyens et beaucoup d’agilité. Les premiers espaces sont souvent éphémères, pensés pour occuper, tester, activer. À ce stade, il n’est pas encore question de stratégie immobilière. L’enjeu est ailleurs : comprendre les usages, faire venir les entreprises, créer de la vie.

Cette culture-là ne doit rien au hasard. Elle s’inscrit dans le parcours de Clément Alteresco, fondateur de Morning, issu de cette première génération qui a vu le coworking émerger à San Francisco ou à La Cantine à Paris, bien avant qu’il ne devienne un segment structuré du marché tertiaire. Morning naît donc avec cet ADN : très orienté usage, très parisien, et volontairement concentré sur un périmètre restreint.

Une montée en puissance progressive, puis un vrai changement d’échelle

La bascule s’opère en 2019, avec l’entrée de Nexity au capital. Un tournant structurant car Morning change alors de dimension. Les formats évoluent, les surfaces augmentent, les projets s’inscrivent dans le temps long. Sans renier son ADN, le groupe accède à des actifs plus importants et à une autre lecture du marché.

Cette trajectoire explique largement le positionnement actuel de Morning. En restant longtemps concentré sur Paris et l’Île-de-France, le groupe a privilégié la densité à la dispersion. Une stratégie payante : avec un peu plus de 145 000 m² opérés en 2025, Morning s’impose aujourd’hui comme le deuxième opérateur du coworking français selon le dernier baromètre Ubiqdata, derrière IWG et devant WeWork et Wojo.

En 2025, Morning a encore renforcé son empreinte avec plus de 25 000 m² ouverts à Paris et dans les Hauts-de-Seine, portant son parc à 54 sites et 15 000 postes de travail. En 2026, 15 000 à 20 000 m² supplémentaires sont déjà annoncés. Une croissance continue, lisible, sans rupture brutale.

Le projet Morning Argentine, avec ses 6 350 m² dans le 16ᵉ arrondissement de Paris, en est une illustration parlante. Ici, Morning ne se contente plus d’exploiter des espaces flexibles. Il s’inscrit dans des actifs tertiaires structurants, capables d’accueillir des entreprises installées, parfois sur plusieurs étages, avec une logique immobilière pleinement assumée.

Morning continue donc d’ouvrir des espaces. Mais ces ouvertures ne sont plus une fin en soi. Elles deviennent le reflet visible d’un changement plus profond : le passage d’un acteur issu du coworking “historique” à un opérateur capable de jouer sur des projets immobiliers de long terme, avec d’autres ambitions et d’autres interlocuteurs.

Du bureau opéré au partenaire immobilier

C’est sans doute sur le design & build que le changement est le plus lisible. Depuis 2021, Morning a mené plus de 120 projets d’aménagement, pour des entreprises aux profils très variés. Des groupes immobiliers comme Nexity ou Gecina, mais aussi des scale-up et des entreprises en forte croissance.

Wecasa en est un bon exemple. Morning y est intervenu bien au-delà de l’aménagement décoratif, en accompagnant l’entreprise sur la conception globale de ses espaces, leur usage, leur évolutivité. Une approche sur-mesure, qui mobilise aujourd’hui 80 collaborateurs spécialisés : chefs de projet, architectes d’intérieur, conducteurs de travaux, responsables techniques.

À cette expertise s’ajoutent désormais des missions de prise à bail pour compte de tiers, de property management et de facility management. À Saint-Ouen, par exemple, Morning gère non seulement des bureaux, mais aussi des services communs, un restaurant d’entreprise, un toit-terrasse et l’exploitation technique du bâtiment. On ne parle plus seulement d’expérience utilisateur, mais bien de gestion immobilière au quotidien.

Comme le résume Gaspard de Stabenrath, directeur général de Morning : « Les propriétaires témoignent de leur confiance dans la méthode Morning en faisant appel à nous sur toute la chaîne de valeur de leurs biens, du design & build au facility management. »

Une organisation renforcée pour dialoguer avec l’immobilier

Pour accompagner ce changement d’échelle, Morning a aussi fait évoluer son organisation. Le groupe s’est doté d’une équipe dédiée aux relations investisseurs et au développement immobilier, avec trois profils clés : Charles-Hervé Camus (relations investisseurs et grands comptes immobiliers), Julien Barbant (développement immobilier) et Alice Segard (direction juridique), sous la responsabilité de Clément Meyer, directeur général adjoint.

Un signal clair. Morning se présente désormais comme un partenaire immobilier à part entière, capable de dialoguer avec les foncières, investisseurs et grands utilisateurs et d’intervenir plus en amont sur des projets immobiliers de long terme.

Annecy, premier pas hors d’Île-de-France

Autre signal fort pour 2026 : Morning sort enfin de son terrain de jeu historique. Avec l’ouverture de deux premiers sites à Annecy, le groupe signe sa première implantation hors d’Île-de-France. Deux adresses, deux contextes urbains bien distincts (Annecy Lac et Annecy Cathédrale) mais une même ambition : proposer les standards Morning en région, dès janvier 2026, à partir de 350 € HT par poste.

Ce choix n’a rien d’anodin. Il répond à une évolution très concrète des organisations : des entreprises souvent parisiennes à l’origine, mais dont les équipes sont désormais réparties sur plusieurs territoires. En s’implantant à Annecy, Morning cherche moins à « ouvrir en région » qu’à suivre ses clients, et à leur offrir une continuité d’expérience, quel que soit le lieu de travail.

Là encore, la logique est progressive. Pas de déploiement massif, pas de course à la carte de France. Morning avance par touches, observe les bassins économiques, teste son modèle hors de Paris, et adapte son approche à des marchés locaux très différents de celui de la capitale.

Un repositionnement qui raconte l’évolution du coworking

Ce que raconte Morning, en filigrane, c’est aussi l’évolution du coworking lui-même. Le temps des espaces seuls, pensés comme une alternative temporaire au bureau classique, semble révolu. Les entreprises attendent désormais des solutions plus complètes, capables de s’inscrire dans la durée. Les propriétaires, eux, recherchent des partenaires capables de valoriser leurs actifs bien au-delà de la simple mise à disposition de postes de travail.

En revendiquant un rôle d’acteur global de l’immobilier tertiaire, Morning ne renie pas son ADN. Il l’étire. Du coworking à l’aménagement, de l’exploitation à la gestion immobilière, le groupe change d’échelle sans rupture brutale, mais avec une ambition désormais clairement assumée. « Nous sommes très enthousiastes pour l’année 2026 ! » résume Gaspard de Stabenrath. À lire la feuille de route, on comprend pourquoi.